疯狂的昆明楼市（下）
我在昆明地产11年中，
跑遍了昆明大大小小楼盘，
人称“昆明楼盘活地图”，
只要你有关房子的任何问题，
我都能为你做真诚的解答，
我在《昆明楼市》等你--文锋
说房价上涨，至少迎合了所有有房阶层对房价上涨的判断和预期，欢欣鼓舞，但那些还没买房、正等着调控降房价的人，恨得咬牙切齿，直接开骂。
但随着城市有房阶层越来越壮大，这股力量将是未来一段时间内的决定性力量：也就是说，未来，希望房价涨的人，会比希望房价跌的人，更多。
在《疯狂的昆明楼市（上）》、《疯狂的昆明楼市（中）》两篇文章中，收到很多意见和反馈，这次，我准备从以下几个维度来分析。
昆明是个无水不欢的城市，但又是一个相对缺水的城市。
如果站在时间维度上看，昆明房地产的历史，其实就是一部湖景争战史，在上个世纪90年代初期，昆明房地产市场刚刚起步，但那个时候，对湖景的争夺就从翠湖开始了，作为云南本土知名的房企俊发也是从2004年的翠湖俊园开始俊园系列的。
翠湖地段虽好但毕竟相对有限，而滇池远比翠湖大，可开发的地域在理论上是翠湖周边的数百倍，从2000年开始，直至现在，滇池才迎来真正的开发黄金期。
号称亚洲第一大的瀑布公园
然而，滇池污染治理等问题，受环保条件的限制房地产项目实际上很难真正临水而建，为此，在这过程中，人工湖就成了很多房企的开发重点，从金殿水库（高天流云）、果林水库（东旭御山湖）、太平水库（西山别墅）、野鸭湖（野鸭湖别墅）、昭宗水库（森林湖）、龟龙湖（翡翠湾）、瀑布公园（融城昆明湖）、大雁湖（荷塘月色）、柳溪湖（碧桂园KCC云南映像）。当然，紧邻盘龙江甚至大观河也都能成为产品的卖点。
古滇名城项目
在昆明整体向南的趋势下，滇池的价值彰显无疑，无论是草海的万达城还是滇池会展中心的规划亦或是滇池东南岸的七彩云南古滇名城，但不可否认的是，滇池时代才刚刚开始。
所以，根本不用质疑山海湾的一线海景房售价2万元/平，也不用质疑古滇的亿级别墅，虽然产权只有40年。
如此看来，滇池边的海景房过3万似乎不太遥远，而昆明城市中心房价要过3，应该也不难。
2011年，恒隆以34.968亿元成功摘牌位于原昆明市政府地块，创下每亩单价达4166万元，折合楼面地价8712元/平米的新纪录，成为当年昆明的地王。
时隔6年后，11月13日，华润地产以10.14亿元的底价摘得吴井街道办事处61.34亩地块，属于昆明华润万象城项目用地，土地单价达1653万元/亩。
在今年8月份，昆明市规划局发布《昆明市规划局行政审批服务手册（2017版）》，昆明市将降低二环内中心城区开发强度，控制房地产建设总量。这也是在去年8月昆明市提出区域开发差别化对待后，城市规划建设再度明确降低二环内开发强度，这也意味着，未来昆明二环内将不再有新批项目开发。换句话说，华润万象城属于“特批”项目，所以也不用纠结恒隆广场和万象城地块其土地成本之间如此之大的差异。
如果我们从商品的角度，把房子看作一般商品，那么它一定会随着时间的推移，最后折旧完毕，变得一文不值。（银行方面，20年楼龄一般不能作为资产抵押），昆明第一批商品房小区（如董家湾小区92年竣工的），但即使这样，房子依然有价值（如拆迁改造补偿溢价）。
这是因为：
老房子=土地的钱
新房子=土地的钱+房子的钱
真正值钱的，其实是土地，像北上广深这样的一线大城市，他们的中心区的土地会越来越值钱，土地价值可以完全覆盖房子的产品价值。
以北上广为例，过去30年，这三个城市的建城面积至少扩大了5到10倍，但是他们中心区的位置丝毫没有动摇。今天北京城教育最好、房子最贵的地方还是东西城；上海最繁荣的还是黄浦、静安；广州最繁华的还是越秀和天河。
昆明老街（图片来自网络）
而在昆明，城市中心的土地价值的优势还是相对明显的，在面粉价格越来越高的情况下，昆明房价奔3好像也并不遥远。万象城旁边的华润悦府预计本月中下旬推售，开盘价格2.2-2.5万/平，连旁边的香樟俊园二手房都喊到2万/平起，还没人愿意拿出来售卖。
而关于城市中心区和郊区哪个涨幅更快的问题。从历史来看，任何时候，中心区都比外围区域涨得快，也抗跌。
高房价，在某种程度上也意味着土地的资源的稀缺价值，而土地也是一个城市的支柱性产业。
西南某城市前市长曾说过，一个城市的房地产投资，最好不超过GDP的六分之一（约16.67%）。昆明2016年GDP总量为4300亿，要按这个标准，去年昆明的房地产投资不应超过717亿，但实际上却达到1530亿元，占GDP的35.6%，超出一倍还多。
从历年的占比，房地产投资在GDP中基本都超过30%
根据统计局数据，2017年前三季度，昆明全市地区生产总值3272.43亿元，其中房地产开发投资1145.62亿元（增长8.8%），占经济总量的35%，从这个角度来看，房地产显然是地方支柱性产业。
另外，房地产关联的上下游50多个行业，与20多个产业有直接关系。房地产业每减少100万平方米建筑量，就会影响30万人的就业，减少钢材需求2万吨，减少门窗需求8万套，减少2万套左右的卫生洁具需求。
换句话，房地产关联到房价的背后是经济，是GDP增长。为此，GDP也被戏称为“搞地皮”。
为此，地方政府也不会让房地产崩盘，即使对房产进行调控也只是为了稳房价。
归根到底，在当前，只有买房才能登上财富快车。先上车，最要紧。至于调控，是给这辆车踩一下刹车，等一下还没上车的人，给你上车的机会。但这辆车终究还是会开动的，一旦开得快一些，很多人就永远上不了车了。
以上为本文正文
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